新华财经上海7月23日电 作为衔接产业空间与资本市场、赋能先进制造与科技创新的核心载体，产业园区是沪市公募REITs市场的核心标杆板块。
截至目前，在上交所上市的产业园区REITs共有15只，募集总规模超280亿元，底层资产广泛布局于国家级新区、经开区、高新区、自贸试验区等核心产业高地。
市场数据显示，沪市产业园区REITs年化现金流分派率稳定在5%至7%区间，在产权类REITs中具备显著收益优势；多个项目估值折算单价，已低于周边同类物业大宗交易价格。伴随新质生产力企业的加速集聚、产业集群效应的持续放大，产业园区REITs的投资配置黄金机遇已然显现。
结合2026年二季度披露的运营数据观察，该板块整体呈现“总量承压、结构分化、优质资产率先修复”的特征。业内专家认为，沪市核心园区REITs凭借硬核的产业基底与精细化运营，有望跑出显著优于行业均值的复苏曲线，配置性价比将进一步凸显。
集群兴业赋能新质
沪市产业园区REITs的底层资产深度锚定国家战略性新兴产业方向，构建起了集成电路、人工智能、生物医药、新能源、数字经济多赛道协同发展的产业格局，已成为承载新质生产力落地发展的核心物理载体。
据记者了解，2026年二季度，沪市优质园区持续深化产业招商、优化租户结构，科创型、制造型头部企业入驻占比持续提升，产业集聚的质量与能级进一步跃升。
具体来看，张江REIT扎根上海集成电路设计产业园，聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，集成电路业态租赁占比接近四成，成为区域科创产业标杆；临港REIT扩募落地的康桥项目，集聚EDA软件、芯片设计、半导体检测等全链条企业，更在具身智能领域形成了链主引领、上下游协同的成熟产业生态，2026年二季度高端科创企业续租、扩租需求保持旺盛。
不仅如此，产业园区REITs在总部经济与科创孵化赛道同样亮点频现。首农REIT作为市场首单总部型科创产业园REIT，成功引入了快手、小米等头部企业总部入驻，带动上下游产业链企业扎堆集聚，激活了区域科创活力。招商科创REIT为国家级孵化器标杆项目，紧邻复旦大学等多所高校科研资源，搭建起了科创企业从实验室研发到产业化落地的关键桥梁。
来自中信建投证券的研究观点指出，国家级科创孵化器类园区REITs依托高校科研资源的外溢优势，能够持续承接科创企业产业化落地需求，其长期的产业成长确定性显著高于普通产业园区。
与此同时，各地区的产业园REITs也在尝试因地制宜，深耕特色赛道，构筑产业优势。例如，津开产园依托超算中心、人工智能创新中心，汇聚了国央企与行业龙头，打造“一楼一特色”的数字经济集群；重庆两江REIT落地地方软件产业专项规划，深耕物联网、大数据、数字服务领域；亦庄REIT以高标准单层工业厂房为核心，精准赋能高端汽车、新能源智能汽车产业发展；沈软REIT聚焦新一代信息技术，旨在筑牢“数字沈阳”与“北方算谷”核心支撑。差异化、精准化的产业布局，既夯实了区域经济发展根基，也为REITs长期业绩增长筑牢了产业底盘。
区位择优估值筑底
可以看到，沪市优质的产业园区REITs均布局于高能级城市核心产业板块，坐拥优质区位禀赋，交通便捷、配套完善、资源集聚等优势，在当前估值与市场定价错配的情况下，其配置性价比优势已十分突出，价值修复空间有望持续打开。
就估值水平来看，多个核心项目已形成明显的投资洼地。据2025年的评估数据，首农REIT位于北京海淀区西二旗的核心资产，折合单价约1.41万元／平方米，显著低于周边1.59万元／平方米的同类物业收购单价，价差优势显著。中关村REIT评估单价区间为1.25至1.63万元／平方米，在海淀核心科创板块中的估值性价比同样突出。
不可否认，优质区位资源是产业园区REITs估值修复的核心支撑。多位受访的行业专家表示，当前产业园区REITs的配置价值，源于优质区位资源与市场估值的阶段性错配。随着产业集聚持续深化、企业入驻质量持续提升，具备稀缺区位、扎实产业基础的园区资产，将迎来明确的估值修复空间。
华泰证券方面判断，2026年二季度REITs市场将正式进入供需格局拐点，此前深度调整的核心园区REITs估值已跌至历史极低分位，具备高股息、低估值、强成长三重配置属性。
精耕运维业绩稳升
当前，产业园区行业整体处于存量竞争周期，市场承压明显，但沪市产业园区REITs凭借优质底层资产与精细化主动运营，展现出了极强的周期穿越能力，业绩稳健性凸显。
特别就2026年二季度最新披露的运营数据来看，尽管板块分化加剧，但沪市头部项目的出租率持续回暖、经营韧性凸显，主动运营管理成效持续兑现，逆势跑赢了行业平均水平。
举例而言，高端制造厂房类资产成为了板块稳健运营的“压舱石”。受益于高端制造产业旺盛的落地需求，工业厂房类REITs表现亮眼，2026年二季度，东久REIT的出租率达96.9%，同期中金联东REIT出租率达96.0%，两大项目均已启动或推进扩募工作，以期通过持续注入优质资产，进一步夯实收益能力、提升运营质量。
来自中信证券的观点认为，2026年二季度高端制造产业园REITs需求韧性充足，扩募落地有望持续增厚长期收益，是当前板块最优配置主线。
另一方面，北京核心研办园区的复苏态势亦十分强劲。2026年二季度末，首农REIT出租率稳定在96.9%，保持高位运行；金隅智造工场出租率同比提升7.3%至92.1%；中关村REIT实现了连续一年的出租率回暖，同比提升7.6%至80.2%，复苏势头持续巩固。
总而言之，多数项目依托精细化运营举措实现了业绩的触底反弹。
展望后续，在行业存量分化的格局下，能够实现“高出租率、持续业绩回暖的园区REITs，是产业集聚势能与专业运营能力协同赋能的成果，有望在行业洗牌中率先企稳回升、重回增长通道”已成为业界共识。
申万宏源方面研判，2026年二季度产业园REITs板块的底部特征明确，沪市优质标的凭借产业、区位、运营三重壁垒，其业绩修复的确定性远超行业均值，长期配置价值将进一步凸显。
整体而言，随着2026年二季度业绩复苏态势的持续确认、底层资产经营质量稳步提升、主动管理成效不断释放，沪市产业园区REITs的长期配置价值、稳健收益价值将愈发凸显，有望持续为投资者创造稳定、可持续的长期投资回报。
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